Pourquoi créer une SCI ?

Le Code civil définit la SCI comme un groupement de « deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter ».

Cette structure juridique peut s’avérer intéressante en matière de gestion patrimoniale, par exemple pour gérer une maison de famille ou d’autres biens, car, dans certains cas, elle permet de bénéficier d’avantages juridiques et/ou fiscaux.

Une SCI est constituée par au moins deux associés.

Aucun minimum n'est imposé pour le montant du capital social, ni pour la valeur nominale des parts sociales.

Comment crée-t-on une SCI ?

Les fondateurs établissent et signent un contrat écrit contenant les statuts de la future société. On y trouvera l'objet, la dénomination, le siège social, la durée, les règles de fonctionnement. Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé ou par acte authentique par votre notaire. Cette seconde forme est d’ailleurs obligatoire lorsqu'un bien immobilier est apporté par un associé. Les statuts doivent être enregistrés dans le mois qui suit leur signature à la recette fiscale des impôts du siège social de la SCI ou du domicile de l'un des associés.

Les formalités juridiques sont les suivantes :

1. Publier la création dans un journal d’annonces légales,

2. Déposer les statuts au greffe du tribunal de commerce, qui procède à une publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales,

3. Immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés.

La SCI devra, enfin, effectuer une déclaration d’existence à destination des impôts dans un délai de 3 mois.

Quels sont les principaux avantages ?

La SCI permet, par exemple d’éviter les inconvénients de l’indivision. Ainsi, un titulaire de parts ne peut demander la dissolution de la société qu’à des conditions très restrictives. L’indivisaire, lui, peut, à tout moment et quel que soit le motif, exiger de récupérer sa part, y compris devant les tribunaux en cas de désaccord, même si cela doit provoquer le partage et la mise en vente du bien. De même, en cas de décès dans un couple non marié, si le bien est acheté à travers une SCI, les héritiers du concubin décédé ne pourront pas demander au survivant de quitter le logement. Enfin, en matière de transmission, il peut également s’avérer plus intéressant fiscalement de faire une donation de parts d'une SCI qu'une donation immobilière.

Chacun des concubins peut léguer à l’autre par testament sa quote-part dans l’indivision, mais ce legs est taxé à 60 %. Pour éviter ces écueils, la constitution d’une SCI est opportune, surtout si elle est associée à un « démembrement croisé d’usufruit ».

Le démembrement croisé : complexe mais efficace

Lorsque vous créez une SCI pour acheter un logement à deux, vous ne détenez pas une partie « palpable » de ce bien, mais des parts de la société. Celles-ci peuvent être démembrées, c’est-à-dire divisées en usufruit et en nue-propriété.

En optant pour la technique du « démembrement croisé », chaque concubin conserve la nue-propriété de ses parts mais en donne l’usufruit à l’autre. Une donation taxée à 60 %, mais sur la seule valeur de l’usufruit, qui bénéficie en plus d’une décote inversement proportionnelle à l’âge du donateur.

Au décès de l’un des concubins, la nue-propriété de ses parts revient à ses héritiers, alors que le survivant récupère, sans payer de droits de succession, l’usufruit des parts qu’il lui avait données.

Il détient alors 100 % des parts en usufruit.

Il peut à priori continuer de vivre dans le bien en toute quiétude, surtout si les statuts ont été rédigés en ce sens.

Et quels sont les inconvénients ?

La SCI a certes des qualités mais elle a aussi des inconvénients dont il faut être conscient.

Il s’agit principalement du coût de constitution et de fonctionnement. Cela suppose d’accomplir des formalités spécifiques importantes et de respecter des règles de gestion contraignantes (compte bancaire, tenue d’une comptabilité, organisation d’assemblées générales régulières, …). De même, les associés sont responsables des dettes de la société, proportionnellement à leur part dans le capital. Il faut donc être prudent, et il est recommandé de recourir aux conseils d'un notaire.

Consultez www.notaires.fr pour trouver les coordonnées de celui qui est le plus proche de chez vous ou adressez-vous au cabinet qui vous mettra en relation avec l'un de ses partenaires.